Türkiye coğrafyasının büyük bir bölümünün birinci ve ikinci derece deprem kuşağında yer alması, güvenli yapılaşmayı bir tercih olmaktan çıkarıp yaşamsal bir zorunluluk haline getirmiştir. Özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında değişen yapı denetim standartları ve 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’deki inşaat ve mülkiyet hukukunda yeni bir dönemi başlatmıştır.
Halk arasında genel bir tabirle “kentsel dönüşüm” olarak adlandırılan bu süreç; hukuki, teknik, finansal ve sosyal boyutları olan çok katmanlı bir mekanizmadır. Bu makalede, bir yapının risk tespitinden yıkımına, yeni inşaat sözleşmelerinden devletin sağladığı kentsel dönüşüm kira yardımı ve kredi desteklerine kadar tüm aşamaları, güncel mevzuat ışığında detaylandırılacaktır.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Temeli ve Ana Kavramlar
Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı gibi Anayasal bir hakkı ilgilendirdiği için, tüm adımların kanunlara sıkı sıkıya bağlı olması gerekir. 6306 sayılı Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmektir. Süreci doğru yönetmek için şu üç kavramın hukuki karşılığını bilmek elzemdir:
Riskli Yapı
Kentsel dönüşüm projelerinin büyük çoğunluğu “Riskli Yapı” statüsü üzerinden yürür. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
- Hukuki Nüans: Bir binanın sadece “eski” olması onun hukuken riskli olduğu anlamına gelmez. Binanın riskli sayılabilmesi için Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumların teknik raporu şarttır.
Riskli Alan
Zemin yapısı (heyelan, sıvılaşma riski vb.) veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenen geniş bölgelerdir.
- Hukuki Nüans: Riskli alan ilanı, bireysel başvuru ile değil, Bakanlık veya İdare’nin teklifi ve Cumhurbaşkanlığı’nın onayı ile gerçekleşir.
Rezerv Yapı Alanı
Bu alanlar, kentsel dönüşüm uygulamalarında “yeni yerleşim alanı” olarak kullanılmak üzere belirlenen bölgelerdir. Genellikle boş kamu arazileri veya yapı yoğunluğu düşük alanlar seçilir.
- Hukuki Nüans: Rezerv alanlardaki uygulamalarda Bakanlık çok daha geniş yetkilere sahiptir.
Sürecin Başlatılması: Tespit, Raporlama ve Tebligat Zinciri
Bir apartmanın kentsel dönüşüm sürecine girmesi için kat malikleri kurulunun toplanıp karar almasına gerek yoktur. Süreç, mülkiyet hakkına dayalı olarak bireysel irade ile başlar.
Lisanslı Kuruluşa Başvuru
Kat maliklerinden (veya kanuni temsilcilerinden) sadece birinin, tapu belgesi ve kimlik fotokopisi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kurum veya kuruluşlara başvurması yeterlidir.
- Teknik İşlem: Uzman mühendisler binadan beton numuneleri (karot) alır, donatı röntgeni çeker ve zemin etüdü yapar. Bu veriler “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” kriterlerine göre analiz edilir.
İdare Onayı ve Tapuya Şerh
Hazırlanan rapor, ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne (veya yetki devri yapılmışsa Belediyeye) gönderilir. İdare, raporu şekil yönünden inceler. Eksiklik yoksa tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” şerhi işlenir. Bu şerh, taşınmazın alım-satımına engel değildir ancak alıcıya binanın yıkılacağını bildirir niteliktedir.
Tebligat ve Kritik İtiraz Süreci
Tapuya şerh düşüldükten sonra, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine (maliklere) tebligat yapılır. Hukuki sürecin en hassas noktası burasıdır.
- İtiraz Hakkı: Tebligatın size ulaştığı tarihten itibaren 15 gün içinde, yapının riskli olmadığı veya raporun usulsüz olduğu iddiasıyla İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile itiraz edebilirsiniz.
- Teknik Heyet: İtirazlar, Bakanlıkça seçilen ve üniversite öğretim üyelerinden oluşan “Teknik Heyet” tarafından incelenir. Heyet, binanın riskli olmadığına karar verirse şerh kaldırılır; aksi takdirde “Riskli Yapı” kararı kesinleşir.
Karar Alma Mekanizması: 2/3 Çoğunluk ve Pay Satışı
Riskli yapının kesinleşmesinin ardından, binanın yıkım süreci ve yeniden yapım süreci başlar. 6306 sayılı Kanun, sürecin tıkanmaması için eski Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “oy birliği” şartını kaldırmıştır.
Hisseleri Oranında 2/3 Çoğunluk Nedir?
Binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulama için, maliklerin sahip oldukları arsa payları oranında en az üçte iki (2/3) çoğunlukla karar alması gerekir.
- Önemli Ayrım: Burada “daire sayısı” veya “kişi sayısı” değil, tapuda yazılı olan arsa payı oranı esastır.
- Toplantı Usulü: Karar almak için tüm maliklerin katılacağı bir toplantı düzenlenmesi ve bu toplantıya katılımın noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilmesi şarttır. Usulüne uygun çağrı yapılmadan alınan kararlar, mahkemece iptal edilebilir.
Anlaşamayanların Durumu: Pay Satışı
2/3 çoğunluğun aldığı karara katılmayan azınlıktaki maliklere noter aracılığıyla ihtarname gönderilir ve karara katılmaları için 15 gün süre verilir.
- Açık Artırma: Eğer bu süre sonunda da katılım sağlanmazsa; azınlığın payları, Bakanlık tarafından belirlenen Rayiç Bedel üzerinden, öncelikle diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
- Kamulaştırma: Eğer paydaşlar satın almazsa, bu paylar Bakanlıkça Hazine adına tescil edilir (kamulaştırılır). Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecini engelleyen veya fahiş taleplerde bulunan maliklere karşı geliştirilmiş yasal bir yaptırımdır.
İnşaat Sözleşmesi ve Hukuki Koruma Kalkanları
Müteahhit ile yapılacak olan sözleşme, genellikle hukuki niteliği itibarıyla “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”dir. Bu sözleşme, maliklerin en büyük güvencesidir ve noter huzurunda “düzenleme” şeklinde yapılması zorunludur.
Sözleşmede Mutlaka Olması Gerekenler:
- Teknik Şartname: Kullanılacak her malzemenin (seramik, parke, batarya, kapı vb.) markası, modeli ve TSE standartları açıkça yazılmalıdır. “Lüks malzeme” gibi muğlak ifadeler hukuki koruma sağlamaz.
- Teslim Süresi ve Cezai Şart: İnşaatın ruhsat tarihinden itibaren kaç ayda biteceği ve gecikilen her ay için müteahhidin maliklere ödeyeceği kira tazminatı (cezai şart) net rakamlarla belirtilmelidir.
- Teminatlar: Müteahhidin iflası riskine karşı; “Bina Tamamlama Sigortası” veya banka teminat mektubu alınması hayati önem taşır.
- Yönetim Planı: Yeni binanın nasıl yönetileceği, ortak alanların kullanımı gibi detaylar baştan belirlenmelidir.
Kentsel Dönüşümde Mali Destekler: Kira Yardımı ve Krediler
Devlet, riskli yapıların dönüşümünü teşvik etmek amacıyla “havuç” modeliyle çeşitli finansal destekler sunar. Hak sahipleri, durumlarına uygun olan desteği seçmelidir.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı
6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine verilen geri ödemesiz (hibe) destektir. Ancak dikkat: Bir konut için hem kira yardımı hem de faiz destekli kredi aynı anda kullanılamaz.
- Kimler Alabilir? Riskli yapıda ikamet ettiği tespit edilen ev sahipleri, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri.
- Ev Sahipleri İçin Süre ve Tutar: Riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre genellikle 18 aydır. Tutar, il bazında Bakanlıkça her yıl güncellenir (Örneğin; İstanbul, Ankara ve İzmir için tutarlar diğer illere göre daha yüksektir).
- Kiracılar İçin: Kiracılara aylık yardım yapılmaz; taşınma masraflarını karşılamak üzere tek seferlik (defaten) ödeme yapılır.
- Şartlar: Yapının tahliye edildiği tarihten itibaren en geç 1 yıl içinde başvuru yapılmalıdır. Ayrıca binanın yıkılmış olması veya yıkım ruhsatının alınmış olması gerekebilir.
Faiz Destekli Dönüşüm Kredisi
Kira yardımı almak istemeyen ve inşaat maliyetini banka kredisi ile karşılayacak olanlar için devlet faiz desteği sağlar.
- İşleyiş: Bakanlık ile protokol imzalamış bankalardan çekilen kredilerin faizinin belirli bir puanını (örneğin yıllık %4-6 arası) devlet karşılar. Bu, piyasa koşullarına göre çok daha ucuz kredi kullanma imkanı sunar.
Harç ve Vergi Muafiyetleri
Kentsel dönüşümün en büyük mali avantajlarından biri vergi muafiyetleridir.
- Kapsam: Tapu harçları (devir işlemleri sırasında), noter harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan muafiyet sağlanır. Bu kalemler toplandığında, bir dairenin maliyetinde %10-15 civarında tasarruf sağlar.
Uyuşmazlıkların Çözümü ve Yargı Yolu
Kentsel dönüşüm süreci her zaman uzlaşı ile sonuçlanmayabilir. Hukuki uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler davanın niteliğine göre değişir:
İdari Yargı Süreci
- Riskli Yapı Tespitinin İptali Davası: Binanın riskli olmadığı iddiasıyla İdare Mahkemesi’nde açılır.
- Yıkım İşleminin İptali Davası: İdari prosedürlerde (tebligat eksikliği vb.) hata olduğu iddiasıyla açılır.
- Kritik Not: İdare mahkemelerinde dava açmak tek başına yıkımı durdurmaz. Mutlaka “Yürütmeyi Durdurma” kararı talep edilmeli ve mahkemece bu karar verilmelidir.
Adli Yargı Süreci
- Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: 2/3 çoğunlukla alınan kararın; dürüstlük kuralına aykırı olduğu veya azınlığın haklarını ihlal ettiği durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Arsa Payı Düzeltim Davası: Kentsel dönüşümde yeni dairelerin büyüklüğü ve konumu mevcut “arsa payı”na göre belirlenir. Eğer tapudaki arsa payınız, dairenizin gerçek değerini yansıtmıyorsa, dönüşüm süreci kesinleşmeden önce bu davanın açılması gerekir.
- Sözleşmenin Feshi ve Tazminat: Müteahhidin inşaatı süresinde bitirememesi veya ayıplı ifa durumlarında Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Tahliye Sorunu ve Elektrik/Su Kesintisi
Riskli yapı kesinleştikten sonra verilen süre içinde bina tahliye edilmezse; elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri İdarece kestirilir. Hatta gerekirse kolluk kuvveti (polis/zabıta) marifetiyle tahliye ve yıkım gerçekleştirilir. 6306 sayılı Kanun, kamu güvenliğini öncelediği için tahliye süreçlerinde İdareye geniş yetkiler tanımıştır.
Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’nin deprem gerçeği karşısında en etkili çözüm yoludur. Ancak bu süreç, teknik analizlerden idari prosedürlere, sözleşmelerden mali desteklere kadar uzanan karmaşık bir zincirdir.
Bir mülk sahibi olarak; “Riskli Yapı” tebligatı aldığınız andan itibaren yasal sürelere (özellikle 15 günlük itiraz süresi) dikkat etmek, müteahhit seçiminde ve sözleşme aşamasında aceleci davranmamak ve kentsel dönüşüm kira yardımı gibi haklarınızı zamanında talep etmek büyük önem taşır. Olası hak kayıplarının telafisi zor olduğundan, sürecin her aşamasında gayrimenkul hukuku alanında uzman hukukçulardan ve teknik danışmanlardan destek almanız, geleceğinizi ve yatırımınızı koruyacaktır.
Profesyonel Destek Almanın Önemi
Kentsel dönüşüme ilişkin davalar, teknik bilgi ve yargı pratiği gerektirir. Hangi ilkenin uygulanacağı, olayın hangi kapsamda değerlendirileceği ve hangi mahkemede dava açılacağı gibi konular titizlikle analiz edilmelidir.
Çetin & Barut Hukuk Bürosu olarak; idari davalar, kentsel dönüşüme ilişkin davalar, tam yargı davaları, kamulaştırma ve idarenin kusursuz sorumluluğu kapsamında açılacak tüm tazminat taleplerinde müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sunuyoruz. Bizimle iletişime geçerek sürecinizin doğru yönetilmesini sağlayabilir, hak kaybı yaşamadan zararın tazmini için gerekli adımları atabilirsiniz.
-Av. Ahmet DAŞDEMİR
