Yapı Ruhsatiyesi

Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2015/1060 E. , / K.

“İçtihat Metni”

T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2015/1060
Karar No : 2015/6187

Temyiz Eden (Davacılar): 1-
2-
Vekili :

Karşı Taraf (Davalı) :
Vekili :
İstemin Özeti : Aydın 2. İdare Mahkemesince verilen 15/01/2015 tarihli, E:2014/206, K:2015/24 sayılı kararın, usul ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti : Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.
Danıştay Tetkik Hakimi :
Düşüncesi : Temyiz isteminin kabulü ile mahkeme kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince ve Ondördüncü Daireleri müşterek heyetince 2575 sayılı Danıştay Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca birlikte yapılan toplantıda Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
Dava, Aydın ili, Didim ilçesi, Gevrek Mevkii, … pafta, … parsel sayılı taşınmaza verilen 24.03.2014 tarihli ve 206, 206/1 ve 206/2 sayılı yapı ruhsatlarının iptaline ilişkin 22.04.2014 tarihli ve 969 sayılı işlem ile 22.04.2014 tarihli, 10 sayılı yapı tatil tutanağının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen bilirkişi raporunun ve dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilerek 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notunda yer alan “h serbesttir” uygulamasının, imar parselinin veya adasının planda konut alanı olması durumunda uygulanabileceği, davaya konu parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki kullanım türünün tercihli kullanım alanı olması nedeniyle “h serbesttir” şeklindeki plan notunun bu parsel açısından uygulanamayacağı, söz konusu yapı ruhsatlarının yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen kat adedini aştığı ve yükseklik sınırına uyulmadan tanzim edildiğinden imar planı hükümlerine aykırı olarak düzenlenen yapı ruhsatlarının iptaline ilişkin işlem ile bu yapı ruhsatlarının iptal edilmesi nedeniyle ruhsatsız duruma düşen söz konusu inşaat için düzenlenen yapı tatil tutanağında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yapı ruhsatının iptali işlemi yönünden yapılan incelemede:
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 3. maddesinde: Herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı, aynı Kanun’un “Tanımlar” başlıklı 5.maddesinde; nazım imar planı; varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla bütün olan plan olarak; uygulama imar planı ise; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar plan esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını,bunların yoğunluk düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgilerini ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Ruhsat Alma Şartları” başlıklı 22. maddesinde, ”Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (….) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce (….) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir” düzenlemesine; “Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Olarak Başlanan Yapılar” başlıklı 32. maddesinde ise, ” Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir” hükmüne yer verilmiştir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin “Yapı düzenine ait tanımlar” başlıklı 08.09.2013 tarihli ve 28759 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan değişik 16. maddesinin 4. maddesinde: “Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez. Katlar alanına;
Teras çatılar ve çatı bahçeleri, kanopiler, giriş saçakları, tabii veya tesviye zemine oturan avlular, sundurma gibi üstü hafif malzeme ile örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,
Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,
Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,
Mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının %30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı,
Ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi geçmeyen kısımları,
Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katta yapılan otoparklar ile konut, resmi kurumlar, eğitim ve sağlık tesisleri, ibadet yerleri, otel, opera, yurt, müze, kütüphane hariç umumi binaların teraslarında yapılan açık otoparklar,
Ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6 m2’si ve ışıklıklar,
Çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları,
Yapı yüksekliği 60.50 m.’den fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda emsale dahil katlar alanının % 3’ünü geçmemek koşuluyla sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
Bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
Bütün cepheleri tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’unu ve 3000 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,
Bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve toplamda katlar alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar,
Daha sonradan hafredilerek açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,
Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler, dahil edilmez. ” hükümlerine yer verilmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinden, Aydın ili, Didim ilçesi, Gevrek Mevkii, pafta, parsel sayılı taşınmazın 36,800 metrekare yüz ölçümlü .. sayılı parselin 6 parçaya ifrazı ve 11,252 metrekarenin yola terki sonucu 5,593 metrekare olarak tescil edildiği, davacı tarafından taşınmazın 26.11.2013 diğer hissedarlar ile birlikte satın alındığı, Didim İlçesinin büyük bir kısmının 06.01.2005 tarihinde Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi ilan edilerek 28.12.2006 tarihinde 1/25000 ölçekli revizyon çevre düzeni planının onaylandığı, dava konusu taşınmazın anılan plan sınırı dışında Didim meskun alanında kaldığı, Didim Belediye Meclisi’nin 07.12.2007 tarihli ve 99 sayılı kararıyla kabul edilen 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre taşınmazın (TK) Konut ve Turizm Yerleşme Alanı’nda A-3 (ayrık nizam, 3 kat), TAKS:0.30, KAKS:0.90 şeklinde yapılaşma koşulu belirlenen alanda kaldığı, anılan uygulama imar planının konut alanlarına ilişkin plan notunda “Ada ölçeğinde mülkiyetin tek olması durumunda, ada üzerinde verilen yapılaşma emsaline ve yönetmelikte belirtilen çekme mesafelerine uymak koşulu ile h=serbesttir. Bu durumda tapunun beyanları hanesine tekrar ifraz edilemez şerhi konulacaktır.” ibaresinin yer aldığı, tercihli kullanım alanlarına ilişkin plan notunun ” Bu alanlarda konut ve ticaret kullanımlarının yer alması durumunda planda yapı adası üzerinde belirtilen yapılaşma koşullarına uyulacaktır.” şeklinde düzenlendiği, anılan taşınmazın batısındaki 10 metrelik yolun 7 veya 8 metreye düşürülmesi talebiyle davacı tarafından yapılan imar planı değişikliğinin Didim Belediye Meclisi’nin 07.01.2014 tarihli ve 7 sayılı kararıyla reddedildiği, sonrasında yukarıda yer verilen plan notu uyarınca taşınmazda konut yapılabilmesi amacıyla ve önceki yola terklerin de dikkate alınarak KAKS (Emsal)’ın E:1.00 ‘e yükseltilmesi için plan değişikliği teklifinde bulunulduğu, Didim Belediye Meclisi’nin 04.02.2014 tarihli ve 22 sayılı kararı ile davacılara ait parsel için hazırlanan plan değişikliği teklifinin görüşülmesi sonucu emsal değerinin 1.00 olarak düzenlendiği ve taşınmazın “Konut Alanı”na alındığı, davacı Şirket’in talebi üzerine davalı Belediye tarafından 21.02.2014 tarihli imar durum belgesinin verildiği, anılan imar durum belgesinde kat adedi kısmında “07.12.2007 tarihli imar planı notu ve 08.09.2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” yazıldığı, KAKS (Emsal)’ın 1.00 olduğu, inşaat nizamının Tercihli Kullanım olduğu, ön, yan ve arka bahçe mesafelerinin 5’er metre olarak belirlendiği, anılan imar durum belgesine göre yola terk yapılmadan inşaat ruhsatı verilemeyeceğinden 26.02.2014 gününde 641 metrekare yola terk yapılarak taşınmazın 4,951 metrekare olarak tescil edildiği, sonrasında ise davaya konu 24.03.2014 tarihli ve 206, 206/1 ve 206/2 sayılı olmak üzere 3 ayrı yapı ruhsatının düzenlendiği, 206 sayılı yapı ruhsatının: A blok için 1 bodrum + 1 zemin kat +7 normal kat ve 8.kat+çatı katı, kullanım amacı “konut + dükkan” olarak, 206/1 sayılı yapı ruhsatının B blok için 2 bodrum + 1 zemin kat +7 normal kat ve 8.kat+çatı katı, kullanım amacı “konut + dükkan” olarak ve 206/2 sayılı yapı ruhsatının A ve B bloklarının önünde bulunan açık yüzme havuzu için düzenlendiği; bunun üzerine davacılar tarafından başlanılan inşaat devam ederken ‘nın 21.04.2014 günlü yazılarıyla TMMOB Mimarlar Odası İzmir Şubesinden ve Belediye İmar Müdürlüğü’nden imar planı değişikliği ve yapı ruhsatları hakkında görüş ve değerlendirme istenildiği, Belediye teknik elemanları tarafından parsele yönelik olarak hazırlanan değerlendirme raporunda: Her ne kadar konut alanlarına ilişkin h=serbesttir plan notu bulunsa da parselin bulunduğu çevrenin özelliğine göre A-3 koşuluna uyulması gerektiği, zemin ile irtibatlı terasların ve katlardaki balkon alanlarının emsale dahil edilmediğinin ifade edildiği, dava konusu işlemden sonra 28.04.2014 gününde gönderilen TMMOB Mimarlar Odası İzmir Şubesi’nin görüş yazısında emsal artışının yapı yoğunluğunu artıracağı, tercihli kullanım alanında konut alanına göre uygulama yapılamayacağı, imar adası üzerinde gösterilen yapılaşma koşullarına uyularak inşaat ruhsatı düzenlenmesi gerektiğinin belirtildiği, bu görüş ve değerlendirmeler dikkate alınarak dava konusu 22.04.2014 tarihli ve 969 sayılı işlemi ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16.maddesinin 4.bendi hükümlerine aykırı olarak ve yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen kat adedi ve yüksekliğine uyulmadan düzenlendiğinden bahisle verilmiş olan yapı ruhsatlarının iptal edildiği, davalı Belediye görevlilerince aynı gün inşaat yerinde düzenlenen dava konusu 22.04.2014 tarihli yapı tatil tutanağında ise, yapı ruhsatları iptal edildiğinden bahisle inşaatın mühürlenmesi üzerine bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık, davacıya ait taşınmaza verilen yapı ruhsatlarının, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen kat adedi ve yüksekliğine uyulmadan ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 4. fıkrasında tanımlanan emsal hesabına aykırı olarak düzenlendiğinden bahisle iptallerine ve yapının mühürlenerek inşaatın durdurulmasına ilişkin işlemden kaynaklanmaktadır.
İdari uyuşmazlıklarda dava konusu işlemin tesis edilmesine ilişkin teknik ve bilimsel sebeplerin davalı idare tarafından ortaya konulması gerekmektedir. Aksi halde, davalı idareye güven ilkesi doğrultusunda alınan izinler ve ruhsatlara dayanılarak yüksek maliyetlere katlanılmak suretiyle gerçekleştirilen yatırımlar nedeniyle vatandaşların maddi ve manevi zararlara uğrayacağı, bu zararların tazmin edilmesine yönelik olarak adli ve idari davalar açılmak suretiyle bozulan hukuk düzeninin tekrardan yerine getirilmesi adına vatandaşların zamana ve maddi külfete katlanmak zorunda kalacağı, bunun da kısaca tüm işlem ve eylemlerinin hukuka uygun olduğu devlet biçimi olarak tanımlanan hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmayacağı açıktır. Hukuk devleti ilkesinin ayrılmaz parçası olan hukuki güvenlik, belirlilik ve öngörülebilirlik ilkeleri Anayasa Mahkemesi’nin 17.04.2008 günlü, E: 2005/5, K: 2008/93 sayılı kararında şu şekilde tanımlanmıştır. “Anayasa’nın 2. maddesinde yer alan hukuk devletinin temel ilkelerinden biri “belirlilik”tir. Bu ilkeye göre, yasal düzenlemelerin hem kişiler hem de idare yönünden herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır, uygulanabilir ve nesnel olması, ayrıca kamu otoritelerinin keyfi uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermesi de gereklidir. Belirlilik ilkesi, hukuksal güvenlikle bağlantılı olup birey, yasadan, belirli bir kesinlik içinde, hangi somut eylem ve olguya hangi hukuksal yaptırımın veya sonucun bağlandığını, bunların idareye hangi müdahale yetkisini doğurduğunu bilmelidir. Ancak bu durumda kendisine düşen yükümlülükleri öngörebilir ve davranışlarını ayarlar. Hukuk güvenliği, normların öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar. Yasa kuralı, ilgili kişilerin mevcut şartlar altında belirli bir işlemin ne tür sonuçlar doğurabileceğini makul bir düzeyde öngörmelerini mümkün kılacak şekilde düzenlenmelidir. “Öngörülebilirlik şartı” olarak nitelendirilen bu ilkeye göre normların uygulanmasında takdirin kapsamı ve uygulama yöntemi bireyleri keyfi ve öngöremeyecekleri müdahalelerden koruyacak düzeyde açıklıkla yazılmalıdır. Belirlilik, kişilerin hukuk güvenliğini korumakla birlikte idarede istikrarı da sağlar.”
Buna göre, davalı idare tarafından tesis edilen işlemin sebeplerinin yürürlükteki imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olup olmadığının ayrı ayrı ortaya konulması suretiyle incelemesi gerekmektedir.
1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen kat adedi ve yüksekliğine uyulmadığı iddiası yönünden değerlendirme yapıldığında:
Didim Belediye Meclisi’nin 07.12.2007 tarihli ve 99 sayılı kararıyla kabul edilen 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre taşınmazın (TK) Konut ve Turizm Yerleşme Alanı’nda A-3 (ayrık nizam, 3 kat), TAKS:0.30, KAKS:0.90 şeklinde yapılaşma koşulunun bulunduğu alanda kaldığı, anılan uygulama imar planının konut alanlarına ilişkin plan notunda “Ada ölçeğinde mülkiyetin tek olması durumunda, ada üzerinde verilen yapılaşma emsaline ve yönetmelikte belirtilen çekme mesafelerine uymak koşulu ile h=serbesttir. Bu durumda tapunun beyanları hanesine tekrar ifraz edilemez şerhi konulacaktır.” ibaresinin yer aldığı, anılan plan notu uyarınca taşınmazda konut yapılabilmesi amacıyla ve önceki yola terklerin de dikkate alınarak KAKS (Emsal)’ın E:1.00 ‘e yükseltilmesi için plan değişikliği teklifinde bulunulduğu, Didim Belediye Meclisi’nin 04.02.2014 tarihli ve 22 sayılı kararı ile davacılara ait parsel için hazırlanan plan değişikliği teklifinin görüşülmesi sonucu emsal değerinin 1.00 olarak düzenlendiği ve imar planı paftaları üzerinde yapılan inceleme sonucu taşınmazın “Konut Alanları” lejantına alındığının sabit olduğu, 07.12.2007 tarihli ve 99 sayılı meclis kararıyla kabul edilen 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının notlarıyla birlikte halen yürürlükte olduğu dikkate alındığında imar planı değişikliğiyle konut alanına alınan taşınmaz için yapılaşma emsaline ve çekme mesafelerine uyulmak kaydıyla h=sebesttir şeklindeki plan notunun uygulanacağı ve anılan parsel üzerindeki inşaatın herhangi bir kat adedi ve yüksekliği sınırlanmasına tabi olmadan yapılabileceği açık olduğundan, inşaat ruhsatlarının bu sebeple iptal edilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Ayrıca, idare tarafından dosyaya sunulan TMMOB Mimarlar Odası İzmir Şubesine ait 28.04.2014 tarihli ve 04-14-482 sayılı görüş yazısında parselin TK (tercihli kullanım alanında) kaldığı ve bu sebeple yapı adasında gösterilen kat sınırlamasına tabi olduğu belirtilmekle beraber davalı idare tarafından gönderilen onaylı imar planı paftalarının incelenmesinden taşınmazın “Konut Alanı”na alındığı ve yapı ruhsatının dayanağı olan plan değişikliğinin yürürlükte olduğu sabit olduğundan davalı idarenin bu yöndeki savunmasına itibar edilmemiştir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 4. fıkrasında tanımlanan emsal hesabına aykırı olarak yapı ruhsatı düzenlendiği iddiası yönünden değerlendirme yapıldığında:
Davacı Şirket’in talebi üzerine davalı Belediye tarafından 21.02.2014 tarihli imar durum belgesinin verildiği, anılan imar durum belgesinde KAKS (Emsal)’ın 1.00 olduğu, anılan imar durum belgesine göre yola terk yapılmadan inşaat ruhsatı verilemeyeceğinden 26.02.2014 gününde 641 metrekare yola terk yapılarak taşınmazın 4,951 metrekare olarak tescil edildiği, bu durumda taşınmaz üzerinde emsale dahil toplam 4,951 metrekarelik alan inşaatı yapılabileceği, onaylı mimari projesinde anılan Yönetmelikte belirtildiği şekilde her bir katın brüt alan miktarından ışıklık, asansör, yangın merdiveni, hol, çöp baca, kapıcı dairesi ve havalandırma alanlarının düşülerek net emsal alanının bulunduğu, Yönetmeliğin 16. maddesinin 4. fıkrasının 14. ‘üncü alt bendine uygun olarak hol ve balkonların katın net emsal alanının %20’sini geçen miktarların emsale dahil edildiği, A ve B blok için çizdirilen mimari projede tüm hesaplamalarda böyle yapılarak çatı piyeslerinin de katlar alanına dahil edildiği, bu hesaplamalar sonucunda toplam katlar alanı miktarının 4,935 metrekare olarak hesaplandığı ve emsale dahil toplam 4,951 metrekarenin aşılmadığı, anılan Yönetmelik uyarınca açık yüzme havuzunun emsale dahil olmadığı, sunulan inşaat projelerinin mevzuat uyarınca yapılan denetim ve hesaplamalarının davalı idarece uygun görülmesi sonrasında 24.03.2014 tarihli ve 206, 206/1 ve 206/2 sayılı olmak üzere 3 ayrı yapı ruhsatının düzenlendiği, bu durumda yapı ruhsatları ve eki projenin imar planındaki emsale ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne uygun olarak verildiği görüldüğünden dava konusu yapı ruhsatlarının iptal edilerek inşaatın durdurulmasına ilişkin işlemde bu yönüyle de hukuka uyarlık görülmemiştir.
Ayrıca, Belediye teknik elemanları tarafından dava konusu parsele yönelik olarak hazırlanan değerlendirme raporunda A ve B blokların zemin katlarıyla irtibatlı terasların ve katlardaki balkonların katlar alanına dahil edilmediği yönünde tespit yapıldığı, ancak 08.09.2013 gününde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik uyarınca her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin teraslarının ve bulunduğu katın emsale dahil alanının %20’sini aşan kısımları hariç balkonların emsal hesabına dahil olmadığı dikkate alındığında yapılan tespitin Yönetmeliğe aykırı bir tespit olduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan, anılan plan notu uyarınca h=serbest uygulamasının yapılabilmesi için yönetmelikte gösterilen çekme mesafelerine uyulup uyulmadığının da ayrıca incelenmesi gerekmektedir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin “Bahçe mesafeleri” başlıklı 08.09.2013 tarihli ve 28759 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan değişik 18 . maddesinde : ” Binalarda;
1) Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m. dir.
2) Yan bahçe mesafesi en az 3.00 m.dir.
3) Arka bahçe mesafesi 28 inci maddedeki istisnalar hariç en az (3,00) m.dir.
4) Yan ve arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dahil, 4’ten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için (0.50) m. Artırılır.” hükmüne yer verilmiştir.
Didim Belediye Meclisi’nin 04.02.2014 tarihli ve 22 sayılı kararı ile davacılara ait parsel için hazırlanan plan değişikliği sonucu parselin yapılaşma koşulunun ön bahçe mesafesi için 5 metre ve arka bahçe mesafesi için 3 metre olarak öngörüldüğü, 21.02.2014 tarihli imar durum belgesinde ön, yan ve arka bahçe mesafelerinin 5’er metre olarak belirlendiği ve anılan Yönetmelik uyarınca belirlenen mesafe koşullarının da sağlandığı anlaşılmaktadır.
Nitekim, davacı tarafından Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünde görevli uzman kişilere hazırlattırılan raporda, davacıya ait parselden önceki terkleriyle birlikte %0,420476 oranında yola terk yapıldığı, 2. defa yola terk yapılması nedeniyle yasal sınırın üzerine çıkan terk oranından kaynaklanan mağduriyetin giderilmesi için emsalin E=0,90 ‘dan E=1,00 ‘a yükseltildiği, yapılan plan değişikliğinin yola terk nedeniyle yapı yoğunluğu getirmediği aksine yoğunluğun 82,30 metrekare azaltıldığı, bu emsal hesabı dikkate alınarak davacılar tarafından idareye sunulan projenin denetimlerden geçerek onaylandığı, konut alanlarına ilişkin plan notu uyarınca taşınmazda ada bazında mülkiyet tek olduğundan yapı yüksekliğinin serbest olduğu, çevredeki yapılaşmalar incelendiğinde alanın kuzeyinde 5 ve 6 katlı + çatı katlı yapılaşmalar olduğu, güneyinde 4 katlı+çatı katlı yapılar bulunduğu, sonuç olarak davalı idare tarafından plan notları, imar durum belgesi ve mer’i mevzuata uygunluğu incelenerek verilen yapı ruhsatının iptal edilmesinin teknik ve bilimsel gerekçelerinin yetersiz olduğu yönünde görüş bildirilmiştir.
İdare Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki kullanım türünün “Tercihli Kullanım alanı (TK, turizm+konut)” olması nedeniyle h=serbesttir şeklindeki plan notunun bu parsel açısından uygulanamayacağı belirtilerek yapı adası üzerinde belirtilen kat sınırlamasına uyulmaksızın yapı ruhsatlarının verildiği yönünde görüş bildirildiği, ancak yukarıda yer verilen değerlendirmelerden de anlaşılacağı üzere parselin “Konut Alanı”na dönüştürüldüğü ve bunun üzerine imar durumu ve yapı ruhsatlarının düzenlendiği, dolayısıyla bilirkişiler tarafından imar planı paftası üzerinde yapılan incelemenin hatalı tespitler içerdiği, ayrıca davacı tarafından sunulan emsal hesaplamalarının ve mimari projenin incelenmediği görüldüğünden anılan bilirkişi raporunun hükme esas alınarak karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir.
Tüm bu tespit ve değerlendirmeler ışığında, ada bazında mülkiyetin tek olduğu (tek ada, tek parsel) dava konusu parselde Didim Belediye Meclisi’nin 07.12.2007 tarihli ve 99 sayılı ve 04.02.2014 tarihli ve 22 sayılı kararlarının halen yürürlükte olduğu dikkate alındığında, yürürlükte bulunan imar planına ve imar planı notlarına göre dava konusu parselin imar planı değişikliğiyle konut alanı olarak değiştirilmesi nedeniyle konut alanlarına ilişkin plan notunun bu parsel için uygulanabileceği, dava konusu işlemden önce Belediye elemanlarınca hazırlanan değerlendirme raporunda yapılan tespitlerin ve davalı idarenin savunması ile temyize cevap dilekçesinde belirtilen emsal hesaplamasının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükümlerine aykırı olduğundan dava konusu işlemin tesis edilmesine ilişkin sebeplerin hukuken geçerli olmadığı, davalı idarece onaylanan mimari projede gösterilen emsal alanın mevzuat uyarınca olması gereken emsal miktarını aşmadığı ve davacılar tarafından davalı idareye sunulan mimari proje onaylanmak suretiyle yapı ruhsatlarının verildiği, bu yapı ruhsatlarına göre inşaî faaliyete başlanıldığı, davacıların hatalı veya hileli işlem veya eylemlerle anılan yapı ruhsatlarını aldıkları yönünde veya ruhsat ve eki projesine aykırı bir imalat yapıldığına ilişkin idarece herhangi bir tespit yapılamadığı, bu nedenle imar mevzuatına uygun olarak verilen yapı ruhsatlarının iptal edilmesine ilişkin işlemin iptaline karar verilmesi gerekirken; İdare Mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde hukuki isabet bulunmamaktadır.
Yapı tatil tutanağı düzenlenmesi işlemi yönünden yapılan incelemede:
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, davacıya verilen yapı ruhsatında hukuka aykırılık bulunmadığından, yapı tatil tutanağı düzenlenmesine ilişkin işlemin de iptaline karar verilmesi gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle, Aydın 2. İdare Mahkemesince verilen 15/01/2015 tarihli, E:2014/206, K:2015/24 sayılı kararın BOZULMASINA, dosyanın adı geçen Mahkemeye gönderilmesine, bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere, 20/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Başkan Üye Üye Üye Üye

Üye Üye Üye Üye

Leave a Reply