Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmleri: Arsa Payı Devri ve Fesih Süreçleri

Hukukumuzda “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak adlandırılan bu yapı, arsa sahibinin arsasındaki belirli payları yükleniciye (müteahhit) devretme borcu altına girdiği, yüklenicinin ise bu paylar karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek teslim etmeyi üstlendiği “çift tipli” ve karma bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat süreci, hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesi unsurlarını bünyesinde barındırdığı için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olan geçerlilik şartlarına tabidir. Ancak uygulamada, inşaatın süresinde bitirilememesi veya kalitesiz malzeme kullanımı gibi nedenlerle taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklar, mülkiyet hakkını ve yatırımları tehlikeye atabilmektedir. Çetin & Barut Hukuk Bürosu olarak, bu sözleşmelerin teknik detaylarını ve fesih süreçlerini inceliyoruz.

1. Arsa Payı Devir Usulleri ve Güvence Mekanizmaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payının yükleniciye ne zaman ve nasıl devredileceği, arsa sahibinin en büyük güvencesidir. Uygulamada üç ana devir usulü öne çıkar:

A. Arsanın Tamamının Başlangıçta Devri

Arsa sahibi, tüm arsayı inşaatın başında yükleniciye devreder; yüklenici ise arsa sahibine ait olacak bölümler üzerine “kat irtifakı” kurarak ipotek verir. Bu yöntem arsa sahibi için en riskli olanıdır; zira müteahhit arsayı üçüncü kişilere satabilir veya üzerinde hacizler doğabilir.

B. İnşaatın Aşamalarına Göre Kademeli Devir

En sağlıklı yöntemdir. Örneğin; su basman seviyesinde %20, kaba inşaat bitiminde %40, iskan alındığında kalan payların devri şeklinde bir takvim belirlenir. Bu, yükleniciyi işi bitirmeye motive ederken arsa sahibini korur.

C. Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat

Tapuda devir yapılmaz, sadece noterde sözleşme yapılır ve tapuya şerh düşülür. İnşaat bittiğinde tescil davası veya rızaen devir ile mülkiyet aktarılır.

2. İnşaatın Gecikmesi ve Temerrüt Şartları

Bir kat karşılığı inşaat projesinde en sık rastlanan uyuşmazlık konusu “teslimde gecikme”dir. Sözleşmede belirtilen tarihte (veya ek süre sonunda) inşaatın iskan alınmış ve “anahtar teslim” şekilde bitirilmemesi durumunda yüklenici temerrüde düşer.

  • İhtar Şartı: Sözleşmede kesin bir vade (Örn: 24 ay içinde teslim) belirlenmişse, sürenin bitimiyle yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer. Eğer vade belirsizse (Örn: Ruhsattan itibaren 18 ay gibi), arsa sahibinin noterden ihtar çekerek uygun bir ek süre vermesi gerekir.
  • Cezai Şart (Gecikme Tazminatı): Sözleşmede genellikle “gecikilen her ay için kira bedeli kadar tazminat ödenir” maddesi yer alır. Arsa sahibi bu tazminatı talep ederken sözleşmeyi feshetmek zorunda değildir; hem inşaatın devamını isteyip hem de gecikme bedelini alabilir.

3. Sözleşmenin Feshi: İleriye mi Geriye mi Etkili?

İşler iyice çıkmaza girdiğinde arsa sahibi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gündeme gelir. Ancak bu fesih, genel borçlar hukuku kurallarından farklı olarak inşaatın tamamlanma oranına göre ikiye ayrılır (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca):

A. Geriye Etkili Fesih (Eksiklik %90’ın Altındaysa)

Eğer inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90’ın altındaysa (kaba inşaat bitmemişse), mahkeme sözleşmenin geriye etkili feshine karar verir. Bu durumda taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi eski hallerine dönerler. Yükleniciye devredilen tapular iptal edilerek arsa sahibine döner; yüklenici ise sadece o güne kadar yaptığı faydalı masrafları (sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) talep edebilir.

B. İleriye Etkili Fesih (Eksiklik %90 ve Üzerindeyse)

Eğer inşaat %90 ve üzerinde bitmişse, fesih ileriye etkili olur. Yüklenici, bitirdiği kısım oranında arsa payına hak kazanır. Eksik kalan kısımlar için ise arsa sahibi tazminat alır veya inşaatı başkasına tamamlattırıp maliyetini müteahhitten rücu eder. Bu ayrımın temel amacı, büyük ölçüde bitmiş bir yapının yıkılmasını veya büyük ekonomik kayıpları engellemek, “dürüstlük kuralı”nı korumaktır.

4. Nama İfa: İnşaatı Arsa Sahibinin Tamamlaması

Yüklenicinin işi bıraktığı veya bitiremediği durumlarda, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek yerine “Nama İfa” (TBK m. 113) talep edebilir. Mahkemeden alınan izinle, inşaatın eksik kalan kısımları arsa sahibi tarafından tamamlanır ve yapılan tüm masraflar yüklenicinin hak kazandığı (ancak henüz devredilmeyen) bağımsız bölümlerin satışı yoluyla karşılanır. Bu yöntem, özellikle iskan bekleyen ve ufak tefek eksikleri olan projelerde mülkiyet karmaşasını çözmek için en pratik yoldur.

5. Müteahhidin İflası ve Şahsi Hakkın Tapuya Şerhi

Kat karşılığı inşaat sürecinde müteahhidin iflas etmesi, arsa sahipleri kadar müteahhitten “topraktan daire” alan üçüncü kişileri de ilgilendirir. Üçüncü kişilerin müteahhitten devraldıkları haklar “şahsi hak” niteliğindedir. Eğer arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshederse, müteahhitten daire alan kişilerin tapuları da iptal edilebilir. Bu nedenle, projeden daire alan tüketicilerin mutlaka “Satış Vaadi Şerhi”nin tapuya işlenip işlenmediğini ve arsa sahibinin onayını kontrol etmesi hayati önem taşır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Müteahhit inşaatı %50 seviyesinde bıraktı, tapuları geri alabilir miyim? Evet. Bu oran %90’ın altında olduğu için mahkemeden sözleşmenin geriye etkili feshini ve tapu iptal-tescil davası ile payların adınıza iadesini isteyebilirsiniz. Müteahhide yapılan devirlerin dayanağı olan sözleşme ortadan kalktığı için mülkiyet size dönecektir.

Soru 2: Pandemi veya ekonomik kriz “mücbir sebep” sayılır mı? Döviz artışı veya malzeme fiyatlarındaki yükseliş kural olarak mücbir sebep değil, “ticari risk” sayılır. Ancak beklenmedik haller nedeniyle borcun ifasının imkansızlaştığı durumlarda mahkeme, sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasına veya ek süre verilmesine karar verebilir.

Soru 3: Sözleşmede “noter onayı” yoksa ne olur? Tapulu taşınmazların devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterden “düzenleme şeklinde” yapılması zorunludur. Haricen (kendi aranızda) yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Ancak inşaat büyük oranda bitmişse, tarafların geçersizliği ileri sürmesi “hakkın kötüye kullanılması” sayılabilir ve mahkeme sözleşmeyi geçerli kabul edebilir.

Sonuç: Arsanızın Geleceğini Çetin & Barut Hukuk Bürosu İle İnşa Edin

Toprak sahibi olmak bir zenginliktir; ancak bu toprağı bir inşaat projesine dahil etmek, her bir maddesi ince elenip sık dokunmuş bir hukuk mimarisi gerektirir. Hatalı kurgulanmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yıllarca sürecek davalara ve atıl kalan binalara neden olabilir. Çetin & Barut Hukuk Bürosu, Ankara merkezli gayrimenkul hukuku uzmanlığı ile; sözleşmelerin hazırlanması, devir takvimlerinin oluşturulması, gecikme tazminatı davaları ve sözleşmenin feshi süreçlerinde müvekkillerine kapsamlı ve güvenli bir hukuki koruma sunmaktadır.

Hayallerinizdeki projeyi hukuki engellere takılmadan tamamlamak ve mülkiyet haklarınızı en üst düzeyde savunmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişim Bilgilerimiz: