6306 Sayılı Kanun Çerçevesinde Kentsel Dönüşümde İzale-i Şuyu Davası

Türkiye’de yapı stokunun yenilenmesi ve deprem riskine karşı güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, gayrimenkul hukuku alanında devrim niteliğinde değişiklikler getirmiştir. Özellikle Kasım 2023 tarihinde 7471 sayılı Kanun ile yapılan köklü yasal değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerindeki tıkanıklıkları aşmayı hedeflemiştir. Bu değişikliklerin en çok tartışılan ve uygulamada hukuki ihtilaflara yol açan boyutlarından biri, riskli yapının yıkılmasıyla ortaya çıkan “ham arsa” statüsündeki taşınmazlarda paydaşların tasarruf yetkisi ve yargı yoluna başvuru haklarıdır. Bu makalede, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki hassas dengeyi kurmaya çalışan yasal düzenlemeler ışığında, kentsel dönüşümde izale-i şuyu davası süreçlerini, salt çoğunluk (%50+1) kuralının idari ve adli süreçlere etkisini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Riskli Yapının Yıkımı ve Arsa Haline Gelmesi

6306 sayılı Kanun kapsamında bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesi ve bu kararın kesinleşmesinin ardından yıkım süreci başlar. Yıkım işleminin tamamlanmasıyla birlikte, taşınmazın tapu kütüğündeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı sicili terkin edilir. Taşınmaz, artık üzerinde bina bulunmayan, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir “ham arsa” vasfına bürünür.

Eski sistemde, bu arsa üzerinde yeni bir bina yapılması veya arsanın satılması gibi tasarrufi işlemler için maliklerin üçte iki (2/3) çoğunluğunun kararı aranmaktaydı. Ancak bu yüksek oran, birçok projede azınlıkta kalan ancak uzlaşmaya yanaşmayan malikler nedeniyle süreçlerin yıllarca kilitlenmesine sebep oluyordu. Yeni düzenleme ile bu tıkanıklık giderilmiş ve karar alma mekanizması salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir. Taşınmaz arsa haline geldikten sonra malikler, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile arsanın nasıl değerlendirileceğine karar verebilirler.

Kentsel Dönüşümde İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Açma Hakkı

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan her birinin ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) temel prensiplerinden biridir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 16. fıkrasına eklenen açık hükümle, kentsel dönüşümde izale-i şuyu davası açılmasının önündeki hukuki tartışmalar sonlandırılmıştır. İlgili yasal düzenleme, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda maliklerin TMK hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açabileceğini net bir şekilde ifade etmektedir.

Bir hissedar, müteahhitle anlaşmak istemezse veya arsanın mevcut durumuyla daha yüksek bir değerden satılacağını düşünürse, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak izale-i şuyu davası açabilir. Bu dava, kentsel dönüşüm sürecine giren bir taşınmaz için yasal bir haktır. Ancak kanun koyucu, bu bireysel dava hakkının kentsel dönüşümün aciliyetini ve kamu yararını sekteye uğratmaması için çok kritik bir fren mekanizması öngörmüştür.

Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı ve Sürecin İşleyişi

Kanun, “ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez” hükmünü amirdir. Bu kural, kentsel dönüşümde izale-i şuyu davasının, idari kentsel dönüşüm sürecini durduramayacağı anlamına gelir.

Süreç şu şekilde işler: Bina yıkılıp arsa haline geldikten sonra maliklerin 30 gün içinde bir karar alması beklenir. Eğer malikler, sahip oldukları arsa paylarının %50+1’i (salt çoğunluk) ile bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsanın değerlendirilmesi yönünde bir karar alırlarsa, bu karar hukuken üstünlük kazanır. Çoğunluk, aldığı bu kararı noter kanalıyla azınlıkta kalan (ve belki de izale-i şuyu davasını açmış olan) maliklere bildirir. İhtarnamede azınlığa kararı kabul etmeleri için 15 günlük kesin bir süre verilir.

İdari Süreç ile Yargı Sürecinin Kesişmesi: Bekletici Mesele

İzale-i şuyu davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde devam ederken, %50+1 çoğunluk sağlanır ve 15 günlük ihtar süresi içinde azınlık sözleşmeyi imzalamazsa, idari süreç hızlanır. Çoğunluk malikler veya müteahhit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) başvurarak anlaşmayan maliklerin hisselerinin satışını talep eder.

İdare, SPK lisanslı kuruluşlara kıymet takdiri yaptırarak arsa payının değerini belirler ve açık artırma usulüyle satış sürecini başlatır. Tam bu noktada, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 165 devreye girer. Sulh Hukuk Mahkemesi, kentsel dönüşüm kapsamındaki bu idari satış sürecinin varlığından haberdar olduğunda, davayı “bekletici mesele” yapar. Mahkeme, idarenin satış ihalesini sonuçlandırmasını, paranın yatırılmasını ve tapu kayıtlarının değişmesini beklemek zorundadır. Kentsel dönüşümde izale-i şuyu davası, bu aşamada adeta dondurulur. Mahkeme, kendi inisiyatifiyle bir satış (ihale) kararı alamaz, bilakis idarenin satış sonucunu bekler.

İdari Sürecin Tamamlanması ve Davanın Konusuz Kalması

İdari sürecin hukuken ve fiilen tamamlandığı an, ihaleyi alan tarafın satış bedelini idarenin belirlediği hesaba yatırmasının ardından, Tapu Müdürlüğü’nde anlaşmayan malikin hissesinin iptal edilip yeni malik adına “tescil” işleminin yapıldığı andır. Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet tapu siciline tescille el değiştirdiğinden, bu işlemle birlikte uyuşmazlık yaratan eski mülkiyet yapısı ortadan kalkar.

Tapu kayıtları güncellenip Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulduğunda, mahkeme artık ortada bir paylı mülkiyet ihtilafı kalmadığını tespit eder. Azınlığın hisseleri idare eliyle satılıp sisteme dahil edildiği için, geriye dönük olarak %100 mutabakat sağlanmış bir tapu yapısı ortaya çıkar. Bu durumda mahkeme, HMK madde 331 uyarınca “davanın konusuz kalması nedeniyle esastan karar verilmesine yer olmadığına” hükmederek dosyayı kapatır. Yargılama masrafları ve vekalet ücretleri ise davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre takdir edilir.

Genel Değerlendirme

1. İzale-i Şuyu Davasının Açılabilirliği: İlk sorunuzda, riskli yapı raporu kesinleşip bina yıkıldıktan sonra ham arsa haline gelen taşınmazda hissedarlardan birinin izale-i şuyu davası açıp açamayacağını ele aldık. Kanun’un 6. maddesinin 16. fıkrası uyarınca bu davanın açılmasının önünde hiçbir yasal engel olmadığını, her paydaşın Türk Medeni Kanunu’ndan doğan bu hakkını kullanabileceğini netleştirdik.

2. Sürelerin Yönetimi: Ardından karar sürelerini inceledik. Bu aşamada ikili bir ayrım yaptık. Bir yanda Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki davanın usuli süreleri (tebligatlar, bilirkişi raporları vb. nedeniyle 1-2 yıl sürebilen yargılama aşaması) dururken, diğer yanda 6306 sayılı Kanun’un idari sürelerinin çok daha hızlı ve keskin olduğunu belirttik. Yıkım sonrası maliklerin karar alması için öngörülen 30 günlük süre ve azınlığa çekilen ihtarnamedeki 15 günlük katılım süresinin, sürecin omurgasını oluşturduğunu vurguladık.

3. %50+1 Sağlandığında Davanın Akıbeti: En kritik tartışmamız, davanın derdest olduğu bir senaryoda %50+1 çoğunluğun bir müteahhitle anlaşması halinde yargılamaya ne olacağı konusundaydı. Kentsel dönüşümde izale-i şuyu davasının, idari kararları durduramayacağını, aksine HMK m. 165 uyarınca mahkemenin bu idari satışı “bekletici mesele” yapmak zorunda kalacağını detaylandırdık. İdari satış işlemi kesinleştiğinde, azınlık maliklerin taraf sıfatını (aktif husumet ehliyetini) kaybedeceğini ve davanın HMK m. 331 gereği “konusuz kalarak” karar verilmesine yer olmadığına dair hükümle sonuçlanacağını ortaya koyduk.

4. İdari Sürecin Kesin Olarak Bitme Anı: Sürecin ne zaman “tamamlanmış” sayılacağına dair haklı sorunuzda, ihalenin yapılmasının veya paranın yatırılmasının tek başına yeterli olmadığını; sürecin hukuken bittiği anın, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde gerçekleştirilen “tescil” ve “terkin” işlemi olduğunu ifade ettik.

5. Oybirliği (%100) Yanılgısının Giderilmesi: Son olarak, işlemlerin yapılması için %100 oybirliği gerekip gerekmediğini netleştirdik. 6306 sayılı Kanun’un mülkiyet rejiminde yarattığı en büyük farkın, inşaata başlamak ve sözleşme yapmak için “salt çoğunluğu” (%50+1) yeterli görmesi olduğunu; eksik kalan muvafakatlerin ise idare tarafından açık artırma yoluyla satış yapılarak “suni ve mecburi” bir %100 mutabakata dönüştürüldüğünü, ilgili yasa maddelerini referans göstererek bağladık.

Sonuç itibarıyla, 6306 sayılı Kanun, kamu sağlığını ve can güvenliğini merkeze alarak gayrimenkul hukukunun klasik işleyişinde önemli istisnalar yaratmıştır. Ortaklığın giderilmesi davaları bir hak olarak korunsa da, salt çoğunluğun dönüşüm iradesi her zaman yasal bir üstünlüğe ve önceliğe sahip kılınmıştır.