Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya genel inşaat yapım işlerinde arsa sahiplerinin en büyük kabusu, müteahhidin inşaatı belirli bir aşamada durdurması veya tamamen terk etmesidir. Bu durumda sözleşmeyi feshetmek (bozmak), her zaman en mantıklı yol olmayabilir; zira fesih süreci tapu iptalleri ve tasfiye işlemleriyle yılları bulabilir. İşte bu noktada kanun koyucu, arsa sahibine “sözleşmeyi ayakta tutarak işi bitirme” imkanı tanıyan nama ifa izni kurumunu sunmuştur. TBK 113. maddesi uyarınca, “Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir.” Çetin & Barut Hukuk Bürosu olarak, yarım kalan projelerin hukuki kurtuluş reçetesi olan bu süreci detaylandırıyoruz.
1. Nama İfa İzni Alabilmenin Temel Şartları
Mahkemeden nama ifa izni alabilmek için rastgele bir gecikme yeterli değildir; belirli yasal koşulların oluşması gerekir:
A. Müteahhidin Temerrüde Düşmesi
İnşaatın sözleşmede belirlenen sürede bitirilmemiş olması veya müteahhidin işi terk ettiğinin (veya bitiremeyeceğinin) somut olarak anlaşılması gerekir. Genellikle noter kanalıyla çekilen bir ihtarname ile müteahhide “uygun bir ek süre” verilmesi ve bu sürede de işe başlanmaması temerrüdü kesinleştirir.
B. Borcun Bir “Yapma Borcu” Olması
İnşaat sözleşmeleri, müteahhit açısından bir “eser meydana getirme” (yapma) borcudur. Bu nedenle şahsen ifa zorunluluğu olmayan (müteahhidin bizzat çivi çakması gerekmediği, organizasyonu yönettiği) bu işlerde nama ifa talep edilebilir.
C. Mahkeme İzni (İnşai Karar)
Arsa sahibi, müteahhitten izin almadan veya mahkeme kararı olmadan işi kendisi tamamlayıp masrafları doğrudan müteahhide fatura edemez. Öncelikle mahkemeye başvurarak “işi müteahhit nam ve hesabına tamamlama yetkisi” almalıdır.
2. Dava Süreci ve Delil Tespiti
Nama ifa izni davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde (veya taraflar tacir ise Asliye Ticaret Mahkemesi’nde) açılır.
- Durum Tespiti: Mahkeme öncelikle bir bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, mali müşavir) görevlendirerek inşaatın “mevcut fiziki seviyesini” tespit eder. (Örn: İnşaat %70 seviyesindedir, kaba inşaat bitmiş, ince işler durmuştur.)
- Eksik İşler Listesi: Mahkeme, projenin tamamlanması için yapılması gereken tüm kalemleri (asansör, çevre düzenlemesi, iç boya, iskan harçları vb.) tek tek listeler.
- Gider Tahmini: Bu eksik işlerin 2026 yılı piyasa rayiçlerine göre ne kadar mal olacağı hesaplanır.
3. Masrafların Karşılanması ve Satış Yetkisi
Arsa sahibi, aldığı nama ifa izni ile inşaatı tamamlamak için gereken parayı cebinden ödemek zorunda kalabilir. Ancak kanun, bu finansal yükü müteahhidin üzerine yıkmak için iki önemli yol sunar:
A. Müteahhide Ait Bağımsız Bölümlerin Satışı
En etkili yöntem budur. Mahkemeden izin alınırken, aynı zamanda “müteahhide düşen bağımsız bölümlerden yeterli miktarının satılarak, elde edilen gelirin inşaatın tamamlanmasında kullanılmasına” dair yetki talep edilir. Bu sayede arsa sahibi, müteahhidin payını satarak inşaatı bitirir.
B. Avans Olarak Tahsilat
Arsa sahibi, inşaatın tamamlanması için gereken tahmini bedelin müteahhit tarafından “avans” olarak mahkeme veznesine yatırılmasını isteyebilir. Müteahhit bu parayı yatırmazsa, icra takibi yoluyla müteahhidin diğer mal varlıklarına gidilebilir.
4. Nama İfa Yolunun Fesihten Avantajları
Neden sözleşmeyi feshetmek yerine nama ifa izni yoluna gidilmelidir?
- Süre Avantajı: Fesih davasında tapuların iadesi ve tasfiye çok uzun sürer. Nama ifada ise amaç binayı bitirip iskan almaktır, bu da mülkiyetin değerini hemen artırır.
- Üçüncü Kişilerin Korunması: Müteahhitten daire satın alan kişilerin (üçüncü kişiler) mağduriyeti nama ifa ile azalır; zira bina tamamlandığında onların da daireleri kıymetlenmiş olur.
- Tazminat Hakları: Arsa sahibi, işi tamamlarken uğradığı ek zararları ve gecikme tazminatlarını da müteahhitten talep etmeye devam edebilir.
5. İskan (Yapı Kullanım İzni) Alınması Süreci
İnşaatın fiziki olarak bitmesi yeterli değildir; hukuki teslim için iskanın alınması gerekir. Nama ifa izni alan arsa sahibi; belediye nezdindeki tüm müracaatları yapma, SGK ilişiksiz belgesi alma ve vergi dairesi borçlarını yatırma yetkisine de sahip olur. Bu aşamada ödenen tüm harç ve cezalar, müteahhidin borç hanesine yazılır.
6. Sıkça Sorulan Sorular
Soru 1: Müteahhit inşaatı %90 seviyesinde bıraktı, yine de nama ifa isteyebilir miyim? Evet. Hatta inşaatın seviyesi ne kadar yüksekse, nama ifa izni yolu o kadar mantıklıdır. Küçük eksiklikler için koca bir sözleşmeyi feshetmek dürüstlük kuralına aykırı görülebilir; bu durumlarda mahkeme doğrudan nama ifayı tavsiye eder.
Soru 2: Nama ifa izni aldım ama kendim bitirecek param yok, ne yapmalıyım? Mahkemeden aldığınız “müteahhit paylarının satışı yetkisi” ile bu sorunu çözebilirsiniz. Satıştan gelen para ile bir taşeron bulup işi tamamlatabilirsiniz.
Soru 3: Müteahhit iflas ettiyse nama ifa süreci durur mu? İflas durumunda iflas masası devreye girer. Ancak inşaatın tamamlanması arsa sahibinin “mülkiyet hakkı” ile ilgili olduğu için, mahkemeden alınacak özel izinlerle ve iflas masasıyla koordineli şekilde inşaata devam edilebilir.
Projenizi Çetin & Barut Hukuk Bürosu İle Tamamlayın
Yarım kalan bir inşaat projesi, sadece beton yığını değil, bağlanmış bir sermaye ve hayal kırıklığıdır. Müteahhidin sorumsuzluğu nedeniyle projeyi kadere terk etmek yerine, hukukun tanıdığı yetkileri kullanarak binayı ayağa kaldırmak mümkündür. Nama ifa izni, arsa sahibini “bekleyen” konumundan “yöneten” konumuna taşır.
Çetin & Barut Hukuk Bürosu, Ankara merkezli inşaat ve gayrimenkul hukuku uzmanlığı ile; inşaat seviye tespitlerinin yapılması, nama ifa davalarının açılması, müteahhit paylarının satışı için yetki alınması ve iskan süreçlerinin hukuki yönetimi konularında profesyonel destek sunmaktadır.
Yatırımınızı korumak ve inşaatınızı güvenle tamamlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişim Bilgilerimiz:
- Telefon: 0312 232 01 32
- E-Posta: [email protected]
- Web Sitesi: cetinbarut.com
