Kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen düzenlemeyle, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik yapılmıştır. Yeni düzenleme uyarınca, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk açık artırma üçüncü kişilere kapalı olarak yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.Düzenleme, 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine eklenmiştir. Kanun, 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilmiş, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir. Ancak düzenlemenin bütün hisseli taşınmazları kapsadığı veya her izale-i şüyu davasında hissedarlara doğrudan satın alma hakkı tanıdığı düşünülmemelidir. Kanun, yalnızca tamamı miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişi maliki bulunmayan taşınmazlar için özel bir satış usulü getirmektedir. Kısaca izale-i şuyu davalarında mirasçılara öncelikli satış hakkı verilmektedir.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
İzale-i şüyu, güncel hukuk terminolojisindeki adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem nedeniyle ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça veya mal sürekli bir amaca özgülenmedikçe paydaşlardan her biri paylaşma talebinde bulunabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma;
- Malın aynen bölüşülmesi,
- Pazarlık yoluyla satılması,
- Açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılması
şeklinde gerçekleştirilebilir. Aynen bölünme mümkün değilse veya bölünme önemli ölçüde değer kaybına yol açacaksa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması da dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Yeni Düzenleme Ne Getirdi?
7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine şu esas eklenmiştir:
Tüm maliklerin taşınmazdaki mülkiyet haklarını miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Mirasçılarla sınırlı bu artırma usulü yalnızca bir defa uygulanacaktır.
Düzenlemenin amacı, miras yoluyla intikal eden taşınmazların ilk satışta doğrudan aile dışındaki üçüncü kişilere geçmesini önlemek ve malik olan mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alabilmeleri için öncelikli bir imkân sağlamaktır. Madde gerekçesinde de mirasçıların hukuki menfaatlerinin azami düzeyde korunmasının amaçlandığı belirtilmiştir.
Düzenlemenin Uygulanma Şartları Nelerdir?
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir.
1. Satışa konu mal taşınmaz olmalıdır
Düzenleme yalnızca taşınmazlar bakımından getirilmiştir. Konut, arsa, tarla, bağ, bahçe, iş yeri ve benzeri tapulu taşınmazlar kapsamda olabilir.
Araç, şirket hissesi, ziynet eşyası veya başka bir taşınır malın ortaklığın giderilmesi yoluyla satılması hâlinde bu özel artırma usulü uygulanmaz.
2. Bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalıdır
Taşınmazdaki maliklerin tamamının mülkiyet hakkını miras nedeniyle kazanmış olması gerekir.
Örneğin anne veya babadan dört kardeşe kalan ve hâlen bu dört kardeş adına kayıtlı bulunan bir taşınmaz bakımından bu şart gerçekleşebilir.
Buna karşılık taşınmazın başlangıçta miras yoluyla intikal etmiş olması tek başına yeterli değildir. Satış aşamasındaki güncel mülkiyet yapısı ve maliklerin edinme nedenleri dikkate alınacaktır.
3. Mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmamalıdır
Mirasçılardan biri payını mirasçı olmayan bir kişiye satmış, bağışlamış veya başka bir şekilde devretmişse taşınmazda artık üçüncü kişi mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
Bu durumda ilk artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel düzenleme uygulanmayacaktır. Kanun, açıkça mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını aramaktadır.
4. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olmalıdır
Mahkeme taşınmazın aynen taksim edilmesine karar vermişse açık artırma yapılmayacağından yeni düzenleme de gündeme gelmez.
Özel artırma usulü, yalnızca taşınmazın satılması ve satış bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılması yönünde karar verilmesi hâlinde uygulanır.
Bütün Hissedarlara Genel Bir Öncelik Hakkı mı Getirildi?
Hayır. Yeni düzenleme bütün hisseli taşınmazlar için geçerli değildir.
Örneğin üç kişinin birlikte satın aldığı bir arsada ortaklığın giderilmesi istenirse ilk artırmanın yalnızca bu kişiler arasında yapılması zorunlu değildir. Çünkü maliklerin mülkiyet hakları miras yoluyla değil, satın alma yoluyla kazanılmıştır.
Aynı şekilde;
- Ticari yatırım amacıyla birlikte satın alınan taşınmazlarda,
- Eşlerin birlikte satın aldığı taşınmazlarda,
- Mirasçı olmayan kişilerin pay sahibi olduğu taşınmazlarda,
- Mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye devrettiği taşınmazlarda
yeni özel artırma usulü uygulanmaz.
Dolayısıyla düzenleme “bütün hissedarlar öncelikli alıcıdır” şeklinde yorumlanamaz. Düzenleme yalnızca belirli nitelikteki miras taşınmazlarını kapsamaktadır.
Mirasçılara Önalım Hakkı mı Tanındı?
Yeni hüküm, Türk Medeni Kanunu anlamında bir önalım hakkı değildir.
Mirasçı, yeni düzenlemeye dayanarak;
- Taşınmazın doğrudan kendi adına tescilini isteyemez,
- Diğer mirasçılara ait payları tek taraflı olarak satın alamaz,
- Muhammen bedeli ödeyip taşınmazın kendisine bırakılmasını talep edemez,
- İhaleye katılmadan taşınmaz üzerinde satın alma önceliği ileri süremez.
Mirasçılara tanınan imkân, ilk açık artırmaya yalnızca kendilerinin katılabilmesidir. Taşınmazı edinmek isteyen mirasçının elektronik artırmaya katılması, gerekli teminatı göstermesi, teklif vermesi ve ihale bedelini süresinde yatırması gerekir.
Bu nedenle hukuken daha doğru ifade, “mirasçılara öncelikli artırma imkânı tanınmasıdır.”
İlk Artırmada Satış Bedeli Ne Kadar Olacak?
Mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü aşması gerekir.
Bununla birlikte yalnızca muhammen kıymet dikkate alınmaz. Teklifin;
- Taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ü ile,
- Taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli olan alacakların toplamından
hangisi daha yüksekse o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Örneğin taşınmazın muhammen kıymeti 10.000.000 TL ise mirasçılar arasındaki ilk artırmada taşınmazın 5.000.000 TL veya 6.000.000 TL’ye satılması mümkün değildir. Geçerli teklifin kural olarak 10.000.000 TL’yi ve satış ile paylaştırma masraflarını aşması gerekir.
Bu kuralın amacı, mirasçılarla sınırlı artırma nedeniyle rekabetin azalması sonucunda taşınmazın değerinin çok altında satılmasını önlemektir.
İlk Artırmada Alıcı Çıkmazsa Ne Olur?
Mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada yeterli teklif verilmezse veya satış başka bir nedenle gerçekleşmezse mirasçılara özgü artırma usulü tekrar uygulanmaz.
Kanun, bu yöntemin yalnızca bir defaya mahsus olduğunu açıkça belirtmektedir. İkinci artırmada genel satış kuralları uygulanır ve artırma üçüncü kişilerin katılımına açılır.
İkinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde 50’si ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi yüksekse bu miktarı ve satış masraflarını geçmesi yeterlidir.
Buna göre süreç genel olarak şu şekilde ilerler:
- İlk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
- İlk artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ünü aşan geçerli teklif aranır.
- İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açılır.
- İkinci artırmada genel yüzde 50 satış sınırı uygulanır.
Mirasçılar İhaleye Katılırken Teminat Yatıracak mı?
Yeni düzenlemenin en önemli sonuçlarından biri teminat uygulamasına ilişkindir.
Önceki İcra ve İflâs Kanunu düzenlemesinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinden, ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar ayrıca teminat alınmayacağı düzenlenmişti.
7589 sayılı Kanun ile değiştirilen metinde ise pay sahiplerine ilişkin bu teminat muafiyeti çıkarılmıştır. Yeni düzenlemede yalnızca satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının alacağının teminatı karşıladığı tutar ile Hazinenin teminat muafiyeti korunmuştur.
Bu nedenle kanunun yeni lafzına göre mirasçı paydaşların artırmaya katılabilmek için genel kural uyarınca taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 10’u oranında teminat göstermeleri gerekecektir.
Örneğin muhammen kıymeti 10.000.000 TL olan bir taşınmazda artırmaya katılacak mirasçının, özel bir istisna bulunmadıkça 1.000.000 TL tutarında teminat göstermesi gündeme gelebilecektir.
İkincil mevzuat ile elektronik satış sisteminin yeni kanun hükmüne uyarlanması sırasında uygulamaya ilişkin ayrıntıların ayrıca takip edilmesi gerekir.
İhaleyi Kazanan Bedeli Yatırmazsa Ne Olur?
Yeni düzenleme, en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan kişiler bakımından ağır yaptırımlar getirmiştir.
Ortaklığın giderilmesi satışında en yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa alınan teminat kendisine iade edilmez. Teminattan önce satış masrafları düşülür ve kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Bedeli yatırmayan kişi aynı zamanda paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
Bunlara ek olarak ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası verilir. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memurluğu uygular.
Örneğin 10.000.000 TL teklif vererek ihaleyi kazanan mirasçı bedeli süresinde yatırmazsa teminatını kaybetmesinin yanında 500.000 TL idari para cezasıyla da karşılaşabilir.
Bu nedenle yalnızca taşınmazın üçüncü kişilere satışını geciktirmek veya diğer mirasçıların teklif vermesini engellemek amacıyla mali gücün üzerinde teklif verilmesi ciddi hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Yeni Düzenleme Devam Eden Davalara Uygulanacak mı?
Yeni hükmün uygulanmasında ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarih esas alınmamaktadır.
7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesine göre, İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.
Bu nedenle belirleyici tarih 31 Temmuz 2026’dır.
Yeni düzenlemenin uygulanacağı durumlar
Dava 2024 veya 2025 yılında açılmış olsa bile açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026’dan sonra yapılmışsa yeni düzenleme uygulanacaktır.
Satış kararı daha önce kesinleşmiş ancak artırma ilanı henüz yapılmamışsa yine yeni hükümlerin uygulanması gerekir.
Eski düzenlemenin uygulanacağı durumlar
Açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026’dan önce yapılmışsa ilan edilen artırmada önceki hükümler uygulanmaya devam edecektir.
Dolayısıyla;
- Davanın açılma tarihi,
- Satış kararının verilme tarihi,
- Kararın kesinleşme tarihi,
- Satış dosyasının açılma tarihi
tek başına belirleyici değildir. Esas alınması gereken tarih açık artırma ilanının yapıldığı tarihtir.
Mirasçı Payını Başka Bir Mirasçıya Satarsa Ne Olur?
Kanun, “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” taşınmazlardan söz etmektedir. Bu ifade uygulamada bazı tereddütlere neden olabilir.
Örneğin dört kardeşe miras kalan taşınmazda kardeşlerden biri kendi payını diğer kardeşe satmışsa taşınmazda hâlen yalnızca mirasçılar malik olmaya devam eder. Ancak payı satın alan kardeş, satın aldığı ilave payı miras yoluyla değil satış yoluyla edinmiştir.
Kanunun amacı miras taşınmazını mirasçılar içinde korumak olsa da lafzı, maliklerin bütün paylarını miras yoluyla edinmesini arıyor görünmektedir. Bu nedenle böyle bir durumda satış memurluğunun tapu kayıtlarındaki edinme nedenlerini nasıl değerlendireceği tartışma yaratabilir.
Henüz düzenlemeye ilişkin yerleşik yargı uygulaması oluşmadığından her somut olayda;
- Güncel tapu kayıtları,
- Maliklerin edinme sebepleri,
- Pay devirleri,
- Mirasçılık belgeleri,
- Üçüncü kişi mülkiyetinin bulunup bulunmadığı
ayrı ayrı incelenmelidir.
Uygulamaya İlişkin Örnekler
Örnek 1: Yalnızca kardeşlere miras kalan taşınmaz
Babadan dört kardeşe kalan taşınmaz hâlen dört kardeş adına kayıtlıdır. Taşınmazda başka bir malik bulunmamaktadır.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse ilk artırma yalnızca malik olan dört kardeş arasında yapılır.
Örnek 2: Miras payının üçüncü kişiye satılması
Dört kardeşten biri payını mirasçı olmayan bir yatırımcıya satmıştır.
Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunduğundan özel artırma usulü uygulanmaz. İlk artırmanın yalnızca kardeşler arasında yapılması mümkün değildir.
Örnek 3: Birlikte satın alınan taşınmaz
Üç kişi yatırım amacıyla birlikte arsa satın almıştır.
Malikler taşınmazı miras yoluyla edinmediği için yeni düzenleme uygulanmaz.
Örnek 4: Dava eski, artırma ilanı yeni
Ortaklığın giderilmesi davası 2024 yılında açılmış ve satış kararı 2025 yılında kesinleşmiştir. Ancak açık artırma ilanı 2 Ağustos 2026 tarihinde yapılmıştır.
İlan 31 Temmuz 2026’dan sonra yapıldığından yeni hükümler uygulanır.
Sık Sorulan Sorular
Her izale-i şuyu davasında ilk satış hissedarlar arasında mı yapılacak?
Hayır. Yalnızca bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmadığı durumlarda ilk artırma mirasçılar arasında yapılır.
Mirasçı taşınmazın kendisine verilmesini isteyebilir mi?
Hayır. Mirasçı doğrudan tescil talep edemez. Elektronik artırmaya katılarak teklif vermesi ve ihaleyi kazanması gerekir.
İlk artırmada taşınmaz yüzde 50 bedelle satılabilir mi?
Hayır. Mirasçılar arasındaki ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ünü ve satış masraflarını aşan teklif aranır.
İlk artırmada satış olmazsa ne olur?
İkinci artırma genel katılıma açılır. Üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir ve genel yüzde 50 satış sınırı uygulanır.
Mirasçıların teminat yatırması gerekir mi?
Yeni kanun metninin lafzına göre paydaşlara tanınan ortaklık payı oranındaki teminat muafiyeti kaldırılmıştır. Bu nedenle genel kural kapsamında muhammen kıymetin yüzde 10’u oranında teminat gündeme gelebilir.
Düzenleme eski davalara uygulanır mı?
Davanın açıldığı tarihten bağımsız olarak, açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026’dan sonra yapılmışsa yeni hüküm uygulanır. Bu tarihten önce ilan edilmiş artırmalarda eski düzenlemeye devam edilir.
7589 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, miras taşınmazlarının ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik yaratmıştır. Düzenleme sayesinde, yalnızca mirasçıların malik olduğu taşınmazlarda ilk açık artırma dışarıdan kişilere kapatılarak mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma imkânı tanınmıştır.
Bununla birlikte bu imkân mutlak bir satın alma veya önalım hakkı değildir. Mirasçının ihaleye katılması, teminat göstermesi, muhammen kıymetin yüzde 100’ünü aşan teklif vermesi ve ihale bedelini süresinde yatırması gerekir.
Özellikle taşınmazda sonradan yapılan hisse devirleri, üçüncü kişi mülkiyeti, payların edinme nedenleri, artırma ilanının tarihi ve teminat koşulları yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan etkileyebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Hukuki Destek
Ortaklığın giderilmesi davaları yalnızca dava aşamasından ibaret değildir. Arabuluculuk başvurusu, aynen taksim imkânının değerlendirilmesi, kıymet takdirine itiraz, satış ilanının incelenmesi, elektronik artırmaya katılım ve ihale süreci birlikte takip edilmelidir.
Miras kalan taşınmazın satışı, izale-i şuyu davası, hissedarlar arasında uyuşmazlık veya yeni düzenlemenin somut olayınıza uygulanıp uygulanmayacağı konusunda sürecinizi Çetin & Barut Hukuk Bürosu aracılığıyla takip edebilirsiniz.
