Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapuya Şerh ve Etkileri

Gayrimenkul hukukunda mülkiyetin el değiştirmesi kural olarak tapu sicilindeki tescil ile gerçekleşir. Ancak kat karşılığı inşaat projelerinde süreç çok daha karmaşıktır; arsa sahibi arsasını verir, müteahhit ise henüz ortada olmayan bir yapıyı inşa etmeyi vadeder. Bu süreçte hem arsa sahibini hem de müteahhitten “topraktan daire” alan kişileri koruyan en güçlü zırh, sözleşmenin tapuya şerh edilmesidir. Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca şerh, şahsi bir hakkı (sözleşmeden doğan hakkı) güçlendirerek, taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir hale getirir. Çetin & Barut Hukuk Bürosu olarak, bir imzanın tapu kütüğündeki gücünü ve şerhin mülkiyet savaşlarındaki rolünü inceliyoruz.

1. Tapuya Şerh Nedir ve Nasıl Yapılır?

Noterde “düzenleme şeklinde” yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tek başına mülkiyeti korumaz. Sözleşmenin varlığının tapu kütüğünün “şerhler” sütununa işlenmesi gerekir.

  • Geçerlilik Şartı: Şerh işleminin yapılabilmesi için sözleşmenin mutlaka noter huzurunda yapılmış olması şarttır. Harici (kendi aralarında) yapılan sözleşmeler şerh edilemez.
  • Süre Sınırı: Tapu Kanunu uyarınca şerhin etkisi kural olarak 5 yıldır. Eğer bu süre içinde inşaat bitirilip kat mülkiyetine geçilmezse veya şerh yenilenmezse, şerhin sağladığı öncelik hakkı zayıflayabilir.

2. Şerhin Sağladığı “Ayni Etki” (Münazaalı Durumlar)

Şerhin en büyük avantajı, şahsi bir hak olan “daire teslim alma hakkını” taşınmazın üzerine bir mülkiyet engeli olarak koymasıdır.

A. Taşınmazın Üçüncü Kişilere Satılması

Arsa sahibi, sözleşmeyi şerh ettirdikten sonra arsayı kötü niyetle bir başkasına satsa bile, müteahhit veya müteahhitten daire alanlar, şerhe dayanarak yeni malike karşı haklarını ileri sürebilirler. Yeni malik, “ben sözleşmeyi bilmiyordum” diyemez; çünkü tapu sicili alenidir ve şerh oradadır.

B. Arsa Sahibinin Borçları Nedeniyle Gelen Hacizler

Sözleşme tapuya şerh edildikten sonra, arsa sahibinin şahsi borçları nedeniyle arsa üzerine konulan hacizler, müteahhide düşen paylar bakımından “hükümsüz” sayılabilir. Şerh, haciz alacaklısına karşı bir öncelik hakkı tanır.

3. Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve Tapu Siciline Güven İlkesi

Kat karşılığı inşaat projelerinde en çok mağduriyet, müteahhidin kendisine düşen daireleri “topraktan” üçüncü kişilere satması ve ardından inşaatı bitirememesi durumunda yaşanır.

  • Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi: Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa (genellikle %90 seviyesinin altındaysa), arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebilir. Bu durumda, müteahhide verilen tapular iptal edilir ve arsa sahibine geri döner.
  • İyiniyet Savunması: Müteahhitten daire alan kişiler, “Ben tapu siciline güvendim, müteahhit tapuda malik görünüyordu, tapumu geri veremezsiniz” diyerek Medeni Kanun m. 1023’teki “iyiniyet” kuralına sığınırlar.
  • Yargıtay’ın Katı Görüşü: Yargıtay, kat karşılığı inşaat projelerinde üçüncü kişilerin “iyiniyetli” sayılamayacağına dair çok sert bir içtihat geliştirmiştir. Yargıtay’a göre, bir inşaat projesinden daire alan kişi, o binanın bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığını bilmek zorundadır. Eğer müteahhit işi bitirmezse, arsa sahibi sözleşmeyi feshederek üçüncü kişilerin elindeki tapuları da iptal ettirebilir. Tapuya şerh bu noktada üçüncü kişi için tek kurtuluş ümididir; ancak asıl koruma arsa sahibi lehinedir.

4. Şerhin Silinmesi (Terkin) Süreci

İnşaat tamamlanıp bağımsız bölümler hak sahipleri adına tescil edildiğinde, şerhin görevi biter ve terkin edilir. Ancak uyuşmazlık durumunda;

  • Rızaen Terkin: Taraflar anlaşarak tapu müdürlüğünde şerhi sildirebilirler.
  • Yargı Yoluyla Terkin: Sözleşme feshedilmişse veya 5 yıllık süre dolmuşsa, mahkeme kararı ile şerhin terkini sağlanır.

5. Müteahhit İçin Şerhin Önemi: “Finansman Kolaylığı”

Sadece arsa sahibi değil, müteahhit için de tapuya şerh hayati bir önem taşır. Müteahhit, şerh edilmiş bir sözleşme sayesinde:

  1. Bankalardan “inşaat tamamlama kredisi” alabilir.
  2. Müşterilerine “tapu satış vaadi” yaparken hukuki bir güvence sunar.
  3. Arsa sahibinin arsayı başkasına devrederek işi sekteye uğratmasını engeller.

6. Sıkça Sorulan Sosular

Soru 1: Sözleşmeyi noterde yaptık ama tapuya gitmedik, haklarım güvende mi? Sözleşme noterde yapıldığı andan itibaren geçerlidir; ancak şerh verilmediği sürece “şahsi hak” olarak kalır. Arsa sahibi taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, o kişiye karşı dava açamazsınız; sadece arsa sahibinden tazminat isteyebilirsiniz. Şerh, mülkiyeti takip etmenizi sağlar.

Soru 2: Üzerinde şerh olan bir arsaya haciz konulabilir mi? Evet, haciz konulabilir. Şerh satışı yasaklamaz, sadece öncelik hakkını belirler. Ancak inşaat bitip daireler paylaşıldığında, şerh sayesinde o hacizler sizin daireniz üzerinden kaldırılabilir.

Soru 3: Şerh süresi 5 yıl dediniz, inşaat 6 yıl sürerse ne olur? Şerhin etkisini yitirmemesi için süresi dolmadan tapu dairesine başvurularak şerhin yenilenmesi veya kat irtifakı tesis edilerek hakların somutlaştırılması gerekir. Aksi halde şerh hükmünü yitirebilir.

Yatırımınızı Çetin & Barut Hukuk Bürosu İle Güvenceye Alın

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, içinde birçok bilinmeyeni barındıran uzun bir yolculuktur. Bu yolculukta tapuya şerh işlemi, mülkiyetinizi fırtınalara karşı koruyan bir çapadır. Eksik veya hatalı yapılan şerhler, müteahhidin borçları altında ezilmenize veya arsa sahibinin hileli devirleriyle mülksüz kalmanıza neden olabilir.

Çetin & Barut Hukuk Bürosu, Ankara merkezli gayrimenkul hukuku uzmanlığı ile; noter sözleşmelerinin tapuya hatasız şerh edilmesi, şerhlerin korunması, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarına karşı tapu iptal ve tescil davalarının yürütülmesi konularında müvekkillerine profesyonel hukuk desteği sunmaktadır.

Mülkiyet haklarınızı sadece kağıt üzerinde değil, tapu kütüğünde de sarsılmaz kılmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişim Bilgilerimiz: