Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Karara Katılmayan Payların Satışı

Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, riskli yapıların hızla yenilenmesini bir tercih değil, hayati bir zorunluluk haline getirmiştir. Ancak yıllardır kentsel dönüşüm projelerinin önündeki en büyük engel, malikler arasında uzlaşma sağlanamaması ve “üçte iki çoğunluk” şartının yarattığı tıkanıklıklardı. 2024 yılında başlayan yasal değişim süreci, 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren yeni uygulama yönetmeliği ile nihai halini almış ve karar alma eşiği salt çoğunluk seviyesine indirilmiştir. Artık bir binanın yıkılıp yeniden yapılması, müteahhit seçimi veya inşaat yönteminin belirlenmesi için maliklerin %50+1 oranında anlaşması yeterli kabul edilmektedir. Çetin & Barut Hukuk Bürosu olarak, mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki bu yeni dengeyi ve muhalif payların satış prosedürünü detaylandırıyoruz.

1. Yeni Karar Rejimi: %51 (Salt Çoğunluk) Dönemi

Eski mevzuatta, riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü işlem için paydaşların en az üçte iki çoğunluğu aranmaktaydı. Bu durum, sadece birkaç daire sahibinin itirazı nedeniyle koca blokların yenilenememesine yol açıyordu.

Salt Çoğunluk Hangi İşlemleri Kapsar?

Yeni düzenleme ile birlikte, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk kararı ile şu işlemler yapılabilecektir:

  • Taşınmazın birleştirilmesi (tevhit), ifrazı, terkini veya tescili.
  • Yeniden bina yaptırılması veya inşaat modelinin (kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb.) belirlenmesi.
  • Müteahhit seçimi ve sözleşme şartlarının onayı.
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi veya uyarlanması.

2. Toplantı ve Tebligat Usullerinde Dijitalleşme

Karar alma sürecinin hızlanması için tebligat usulleri de basitleştirilmiştir. Artık “tebligat ulaşmadı” gerekçesiyle sürecin durdurulması oldukça güçleşmiştir.

  1. Toplantı Daveti: Maliklerden herhangi birinin talebi üzerine tüm paydaşlar toplantıya çağrılır. Bu çağrı, on beş gün önceden binaya asılmak, muhtarlıkta ilan edilmek veya e-devlet sistemine kayıtlı elektronik tebligat adresi (UETS) üzerinden bildirilmek suretiyle yapılır.
  2. Kararın Bildirimi: Salt çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilan yoluyla tebliğ edilir. Bu tebligatta, kararın kabulü için 15 günlük bir süre tanınır.

3. Karara Katılmayan Payların Açık Artırma İle Satışı

Salt çoğunluğun aldığı karara 15 gün içinde katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Kanun uyarınca “tasfiye” sürecine sokulur. Bu süreç mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğu için çok sıkı bir usule tabidir.

Satış Prosedürü Nasıl İşler?

  • Değer Tespiti: Satılacak payın rayiç değeri, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilir.
  • Açık Artırma: Satış işlemi ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Belediye bünyesinde kurulan komisyon marifetiyle yapılır. İlk satışta paylar, sadece anlaşma sağlayan diğer paydaşlara teklif edilir.
  • Üçüncü Kişilere ve Kamuya Satış: Eğer paydaşlar bu hisseleri satın almazsa, ikinci satış aşamasında paylar üçüncü kişilere açılabilir veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (TOKİ/İdare) tarafından devralınır.

4. İmar Hakkı Aktarımı (Transferi) ve Yeni Uygulamalar

2026 yönetmeliği ile hayatımıza giren en önemli yeniliklerden biri de “İmar Hakkı Aktarımı”dır. Eğer bir parselde zemin yapısı veya imar kısıtlaması nedeniyle yapılaşma mümkün değilse, maliklerin salt çoğunluk kararı ile bu parseldeki imar hakları başka bir alana transfer edilebilir. Bu, özellikle sit alanlarında veya fay hattı üzerindeki binalarda yaşayan hak sahiplerinin mağduriyetini gidermek için geliştirilmiş ileri düzey bir gayrimenkul hukuku enstrümanıdır.

5. Müteahhit Sözleşmelerinin Feshi ve Teminatlar

Yeni sistem, sadece yapımı değil, tıkanan projelerin tasfiyesini de kolaylaştırmaktadır.

  • Fesih Yetkisi: Bir yıl içinde yapım işine başlanılmaması veya inşaatın 6 ay boyunca durması halinde, malikler yine salt çoğunluk ile mevcut müteahhit sözleşmesini feshedebilirler.
  • Teminat Düzenlemesi: 1 Ocak 2024 sonrası ruhsat alan projelerde, müteahhitlerin sunduğu teminatların maliyeti %6 oranına göre yeniden düzenlenebilmekte, bu da projelerin finansal sürdürülebilirliğini artırmaktadır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Binamız yıkılmadan da salt çoğunlukla karar alabilir miyiz? Evet. 2026 yönetmeliği, “yıkım şartını” birçok işlem için esnetmiştir. Henüz bina ayaktayken dahi yapılacak yeni projeye dair temel kararlar salt çoğunluk ile alınabilir, bu da yıkım sonrası belirsizlik süresini kısaltır.

Soru 2: Karara katılmıyorum ama payımın satılmasını istemiyorum, ne yapabilirim? Eğer alınan karar hukuka aykırıysa, tebligat usulleri çiğnenmişse veya belirlenen rayiç bedel piyasa değerinin çok altındaysa; yürütmeyi durdurma istemli olarak “İdare Mahkemesi’nde kararın iptali” veya “Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti” davası açabilirsiniz. Ancak sırf “ben bu müteahhidi sevmiyorum” demek satışı engellemez.

Soru 3: Arsa payı satışı tapuda nasıl tescil edilir? Açık artırma tutanağı ve ödeme belgesi ile birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur. Mahkeme kararına gerek kalmaksızın idari yolla tescil işlemi tamamlanır.

Kentsel Dönüşüm Risklerini Çetin & Barut Hukuk Bürosu İle Yönetin

Kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkının kamu yararı ve can güvenliği ile çarpıştığı en hassas alandır. Salt çoğunluk sistemine geçiş, süreci hızlandırsa da azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması veya çoğunluğun hatalı kararlarının engellenmesi teknik bir hukuk bilgisini zorunlu kılar. Çetin & Barut Hukuk Bürosu, Ankara merkezli uzmanlığı ile; riskli yapı tespitinden arsa payı satış ihalelerine, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin denetiminden imar hakkı aktarımı süreçlerine kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuk desteği sunmaktadır.

Güvenli bir yapıda yaşama hakkınızı savunurken mülkiyetinizin değerini korumak ve yeni yasal sürece tam uyum sağlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişim Bilgilerimiz: